Gastos comunes: el desafío silencioso que golpea a las familias
Michael Silva Espinoza
Académico Facultad de Ingeniería, U. Central
Durante los últimos años, los gastos comunes han dejado de ser un costo secundario para transformarse en una preocupación permanente para miles de familias chilenas. En muchos edificios, el valor mensual ya supera ampliamente los $150.000 o incluso los $250.000 en condominios con mayor equipamiento, convirtiéndose en un gasto tan relevante como lo es el dividendo o arriendo.
El problema adquiere aún mayor importancia si se considera que Chile ha experimentado un crecimiento sostenido de la vida en altura. Según cifras del INE y del sector inmobiliario, más de 2 millones de personas viven actualmente en departamentos, mientras que el parque de edificios residenciales continúa creciendo principalmente en Santiago, Valparaíso y Concepción. Esto significa que el aumento de los gastos comunes ya no afecta a un grupo reducido, sino a una parte importante de la población urbana.
Las razones detrás de esta alza son múltiples. Uno de los factores más visibles corresponde al aumento de los costos laborales. La implementación gradual de la Ley de las 40 horas ha obligado a reorganizar turnos, reforzar dotaciones y contratar servicios externos para mantener la continuidad operacional en conserjería, seguridad y mantención. A ello se suma la entrada en vigencia de la Ley N°21.659, que incorpora seguros obligatorios para trabajadores, generando nuevos costos permanentes para las comunidades.
Sin embargo, probablemente el impacto más fuerte proviene del consumo energético. Entre 2021 y 2026, las tarifas eléctricas residenciales en Chile han acumulado alzas significativas debido al descongelamiento tarifario, el aumento de los costos de generación y el contexto energético internacional. En algunos sectores, las cuentas de electricidad han aumentado sobre un 60% en comparación con los valores prepandemia. Esto afecta directamente a edificios que dependen de sistemas que operan prácticamente las 24 horas del día: ascensores, bombas de agua, iluminación de espacios comunes, climatización, extracción de aire y portones automáticos.
Frente a este escenario, la discusión no puede limitarse únicamente a reducir servicios o aumentar cuotas extraordinarias. El verdadero desafío está en mejorar la eficiencia operacional de los edificios. Existen medidas relativamente simples que pueden generar ahorros relevantes, como mejorar la aislación térmica de cañerías de agua caliente, optimizar sistemas de iluminación con sensores de movimiento, incorporar monitoreo de consumos en tiempo real o modernizar bombas y motores de alto consumo energético.
No obstante, el desafío de fondo es más profundo. En varios países europeos se han impulsado programas de rehabilitación energética de edificios completos, incorporando aislación exterior, ventanas de alto desempeño térmico y mejoras en fachadas para reducir pérdidas de energía. Aunque estas intervenciones requieren inversión inicial, permiten disminuir considerablemente los costos operacionales y mejorar el confort térmico de las viviendas.
Hoy, las comunidades y administraciones deben comenzar a mirar los edificios como sistemas que necesitan gestión eficiente y planificación de largo plazo. La eficiencia energética dejó de ser un concepto ambiental para transformarse en una necesidad económica concreta. El desafío no es solo contener el alza de los gastos comunes, sino construir edificios más resilientes, sostenibles y preparados para las exigencias energéticas y económicas que enfrentarán las ciudades en los próximos años.
